Serrano’dan Paseo de Gràcia’ya

ticari tesisler Bunlar son yıllarda yatırım radarının dışında kalan varlıklar sınıfıdır. Dünyanın yarısını eve kapatan covid salgını ve elektronik ticaretin yükselişi, şehirlerin dış mahallelerindeki büyük alışveriş merkezlerinden, perakende işletmeli küçük mahalle mağazalarına kadar uzanan fiziksel ticaret modelini sorgulattı.

Ancak evetDirenç gösteren bir şey varsa o da şehir merkezleri ve onların binalarıdır., alışveriş merkezleri gibi ziyaretçi akınını toparlaması daha uzun süren diğer mülk türleriyle karşılaştırıldığında. Sağlık krizi geride kalınca turistler ulusal ve uluslararası bir kez daha ana şehirleri ele geçirdi İspanyol. Buna paralel olarak, bu lokasyonlarda boş bırakılan tesislerin neredeyse tamamı işler toparlanıyordu. Hediyelik eşya mağazaları bayrağı önemli moda veya restoran markalarına devretti ve onlar da yavaş yavaş genişleme planlarını toparladılar.

“Fiziksel ticaretin ölümüyle ilgili tartışma bitti ve bitti. Çok kanallı bir dünyada yaşıyoruz ve satın alan müşteri, her iki dünyanın da esnekliğini istiyor. Bu, tüccarları uyum sağlamaya zorladı. Buna ek olarak şunu da eklemeliyiz: İspanya sosyal hayvanların ülkesidirŞehir merkezinde alışveriş yapmak, kahve içmek ve ardından arkadaşlarla akşam yemeği yemek gibi planların başarılı olduğu bir yer” diye savunuyor. Robert Traversuluslararası gayrimenkul danışmanlığı Cushman & Wakefield’ın Avrupa, Orta Doğu ve Afrika (EMEA) ticari varlık ortağıdır.

Coronavirüsün en kötü anlarında, Madrid ve Barselona’da panjurları indiren ve kiracısız kalan binaların sayısı üç katına çıktı. Şimdi bu düzeltildi. David BarraganEmlak hizmetleri firması Savills’teki Retail High Street’in genel müdürü, ticaretin anacaddeKentin ana ticari arterlerinde yer alan İspanya’da tatlı bir an yaşanıyor: “Ülkenin ana caddelerindeki ortalama boşluk oranı, salgın öncesi seviyelere geri döndü.2020’den sonra ortalama yüzde 10’u aştıktan sonra yüzde 6,5’te kalmayı başardı. “Farklı şehirlerdeki referans caddelerin çoğu zaten neredeyse %100 ticari tesisler tarafından işgal edilmiş durumda.”

Üç hız

Pazarın nasıl toparlandığıyla ilgili olarak Barragán birkaç hız tespit ediyor: “Fiyatları pazara göre analiz ettiğimizde davranış dengesiz. Üç hızda bir pazar buluyoruz. En iyi performans ana il merkezlerinde –Madrid, Barselona, ​​​​Palma, Malaga, Bilbao, San Sebastián, Valensiya ve Sevilla– gelirlerin toparlandığı ve çoğu durumda sokağa bağlı olarak pandemi öncesi aşamayı bile aştığı yerler. Bu şehirlerin en iyi caddelerindeki boşluk oranı çok düşük. İkinci grup ise Zaragoza, Oviedo, Vigo, Santander, Granada ve Alicante gibi eyalet başkentlerinden oluşuyor; sokaklarında bulunabilirlik oranı daha yüksek ve şehre bağlı olarak pandemi öncesi seviyelere toparlanmaya yakın bir aralıkta olacağız. ama yine de %10 civarında. Üçüncü hız ise, kiraların pandemi öncesi seviyelere biraz daha yavaş toparlanacağını öngören yüksek müsaitlik seviyeleri nedeniyle kiraların hala %10 ila %20 arasında olduğu şehirlerdir.”

Sokak düzeyinde ticaret, tüketiciler için çoğunluk satın alma seçeneği olmaya devam ediyor. Gayrimenkul hizmetleri firması Savills’e göre 2022 yılında, Satın almaların yüzde 68’i yerel olarak yapıldı%13’ü elektronik mağazalarda, %19’u ise alışveriş merkezlerinde yer aldı. Ancak İspanyol sokaklarında giderek daha az sayıda mağaza bulunuyor: 2010 yılında yaklaşık 617.000 aktif ticari tesis vardı. 2022’de yalnızca 543.650 kişi kayıtlıydı; bu da neredeyse %12 daha azdıUlusal İstatistik Enstitüsü (INE) tarafından yayınlanan resmi verilere göre.

“Küçülmenin bir kısmı bazı markaların yüzey alanındaki artıştan kaynaklanıyor […]Son yıllarda birçok lokasyonu birleştirerek şehirlerin merkezine girmiştir. Ayrıca meteoroloji, şehirlerin yapısı ve mahalle dükkânlarını ve özellikle tarihi merkezlerdeki mağazaları ziyaret etme geleneği hem önemli tedbirlerin uygulanmasını teşvik etti bayrak gemileri (amiral gemileri) ana ticari arterlerde ve çevre mahallelerde yavaş yavaş ön plana çıkan ticari bir ağın gelişmesiyle birlikte,” diye belirtiyor Savills.

‘Sıralamanın’ 20’si

Cushman & Wakefield tarafından ‘varlıklar’ için toplanan verilere göre, en pahalı alışveriş caddesi ispanya Burası Passeig de GràciaBarselona’nın merkezinde, en iyi yerlerin metrekare başına aylık 250 avroya mal olduğu yer. Hemen arkasında Madrid var Serrano caddesi, bir öncekiyle birlikte ülkedeki lüksün Mekke’si olarak kabul ediliyor. Bu arterde metrekare başına 245 euro ödüyorsunuz. İçinde Melek PortalıKatalan başkentinde ve Değerli Ve Gran Viaİspanyolca’da Calle de’deyken 240 Euro ödersiniz José Ortega ve GassetMadrid’de de bu miktar 220 avroya düşürüldü.

Ticari caddeler için referans masa oyunu olan Monopoly’nin sahip olduğu alan sayısını taklit eden 20 caddelik sıralamada, ülkenin iki ana şehri dışında, yedinci sıraya kadar herhangi bir arterin varlığı yoktur. Marqués de Larios Caddesi, Malaga’da. Burada en iyi binaların ortalama kirası metrekare başına 180 Euro’dur. Madrid ve Barselona dışındaki rotaların geri kalanı Doğan yürüyüşüPalma’da dokuzuncu sırada; Valencialı Columbus Caddesi10’uncu; sevillian Tetouan Caddesi12. ve Bilbao’nun Gran Via’sı, En pahalılar sıralamasında 13. sırada. Burada kiralar metrekare başına aylık 120 euro ile 155 euro arasında değişiyor.

yatırımcının ticari bir tesisten elde ettiği kârlılık bu yuvarlak arterlerde %3,9 ila %5,5 arasındaCushman & Wakefield’e göre. Mevcut ortalama getiri, 2008’deki emlak balonunun patlamasından daha düşük olsa da, 12 ay öncesine göre daha yüksek. Son yıllarda faiz oranlarının etkisiyle getiriler hareketlendi, ancak son aylardaki baş döndürücü yükseliş yerel halkın geri dönüş taleplerini de yukarıya doğru itti. En pahalı olan ana caddeler, daha düşük risk sundukları için getirisi en kısıtlı olanlardır. Tam tersi durumda, Alicante ve Palma gibi ikincil sayılan şehirlerde bulunanlar %5’in üzerinde getiri sunuyor. Risk-getiri olgusu aynı şehirde de doğrulanıyor: örneğin Barselona’daki Passeig de Gràcia’da karlılık %3,9 iken, birkaç metre uzaklıktaki Portaferrissa’da bu oran %5,1.

Granüler yatırım

İspanya’nın ana şehirlerindeki bir avuç arterde bina kiralama fiyatları stratosferiktir. Ancak aynı yerlerde, bu yerlerin dışında, genellikle çok merkezi, kiralar çok daha düşük. Daha fazla ileri gitmeden, metrekare başına 200 avrodan fazla ödediğiniz sokakların bulunduğu Madrid’de, Fragua by Atlas Real Estate’in sunduğu bilgilere dayanarak derlediği verilere göre belediyenin ortalama fiyatı metrekare başına 19 avro. emlak portalları tarafından Ve aynı şey tüm şehirlerde oluyor: şu anda Barselona şehrinde bir yerin metrekare başına aylık maliyeti ortalama 17 avro, Malaga’da ise 18 avro civarında.

İspanya’nın en kalabalık ve caddesi olmayan şehirleri arasında ülkenin en pahalı şehirleri arasında Zaragoza, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba, Valladolid, Vigo ve Gijón yer alıyor. Fragua by Atlas Real Estate’e göre en merkezi bölgelerde ortalama kiralar şöyle: Aylık metrekare başına 9 ile 14 euro arasında değişiyor.

Ticari tesislere yatırım, İspanya’nın tüm sokaklarında, şehir merkezinde veya dışında ve hatta 50 metrekareye bile ulaşmayan mülklerden yaklaşık 50 metrekareye ulaşan veya bu alanı aşan varlıklara kadar her büyüklükteki işlemlerle oldukça ayrıntılıdır. bin. Gerçekte evlerde yaşanana benzer bir olay yaşanıyor. Bu, çoğu emlak hizmeti firmasını yalnızca en pahalı yollarda bulunan varlıkları içeren operasyonları sayın ana şehirlerden.

Uluslararası danışmanlık firması JLL’ye göre 2023’ün ilk yarısında, 55 milyon değerinde varlığın alım satımı euro. Bu yılın ilk yarısında gerçekleşen büyük operasyonlar arasında Joyeros Durán’ın Madrid’de sadece Serrano’da bulunan bir mağazanın satışı ve Fuencarral’da bulunan bir mağazanın satın alınması var. Yatırımlarda geçen yıla göre yaşanan bu yavaşlama, faiz oranlarındaki artış ve varlık değerlemelerindeki ayarlamadan kaynaklanıyor.

İki büyük operasyon

Alakalı haberler

2022 tarihi serinin en iyi yılıydı yerel halkın en fazla sermayeyi taşıdığı yer, bazıları 3.110 milyon eurosalgının ortasında bile 2021 mali yılına kıyasla %1.000’den fazla artış. Sebebi ise iki önemli operasyonun kapatılmasıydı. Bunlardan ilki, Merlin Properties’in BBVA’ya kiraladığı 659 şubeyi 1 milyar 987 milyon euroya satmasıydı; bu, aslında tüm İspanyol emlak sektöründeki en büyük işlemdi. İkincisi ise Barselona’nın merkezindeki Portal de l’Àngel’de bulunan, halk arasında Can Jorba olarak bilinen ve bir zamanlar Galerías Preciados merkezine ev sahipliği yapan sembolik El Corte Inglés mağazasının Redevco ve Ares tarafından satın alınmasıydı.

Yatırım 2022’ye ek olarak yalnızca iki yıl içinde 1.000 milyon avroyu aştıUluslararası danışmanlık firması JLL’ye göre, 2005’ten bu yana ortalama yıllık yatırım 638 milyon euro seviyesinde bulunuyor. En az hacimli yıllar ise İspanya’da kredi riskinin azaldığı emlak balonunun patlamasından sonraki yıllar olan 2008, 2009, 2010, 2011 ve 2012 oldu.